Предыстория
Это был наш (скорее мой) первый приезд на Филиппины. Кусочек лета посреди холодной зимы, все новое и необычное. Мы жили в комфортабельном кондоминиуме, одном из жилых комплексов Манилы в районе Параньяке (Paranaque), который к тому же считался еще и безопасным в плане наводнений. А комфорт действительно заслуживал того, чтобы сказать о нем несколько слов. Наша территория, состоящая из шести кластеров по четыре жилых здания в каждом, была охраняемой и закрытой со всех сторон надежным забором выше человеческого роста. Снаружи бурлила типичная филиппинская жизнь — люди, мотоциклы, шумно, грязно и тут, пройдя охрану на входе, попадаешь в тихий и спокойный оазис. Архитектор очень удачно спланировал территорию. По центру располагался клубхауз, где находились тренажерный зал, помещение для проведения мероприятий, а также прачечная, банкомат и магазинчик, и еще служба очистки и доставки питьевой воды.
Рядом было три бассейна, а их окружала композиция из жилых зданий зданий, за которыми находилось несколько спортивных площадок, зона для отдыха и детские качели. Все это утопало в зелени — пальмы, бамбук, разные тропические деревья и кустарники, названий которых я не знал. Возникало ощущение, что ты попал в резорт хорошего уровня.
Внутри зданий также было красиво. Панорамный лифт, на каждом этаже garbage room — комната, куда можно было выкинуть свой мусор не выходя из здания, его каждый день вывозили. Коридоры были всегда убраны и сверкали чистотой несмотря на большое количество квартир на каждом этаже.
Несколько иностранцев, с которыми доводилось пообщаться, были в основном зимовщики и экспаты из развитых стран. Они рассказывали свои жизненные истории. Кто-то приезжал на Филиппины на несколько месяцев, кто-то наведывался от случая к случаю, кто-то жил тут постоянно. Некоторые имели по две квартиры и постоянно сдавали их, либо же сдавали свои во время отсутствия. Мне тоже здесь очень нравилось находиться. Хотелось приезжать сюда на зимовку каждую зиму, именно в этот жилой комплекс. Район был неплохой и цены на жилье достаточно приемлемы по сравнению с центром. Сами иностранцы не раз говорили о динамике цен на азиатском рынке, выгодных вложениях в виде инвестиций в недвижимость. О том, что цены тут постоянно растут. Это подогревало и мой интерес.
Выбор жилья
Мы с женой начали интересоваться и пробивать цены здесь и в соседних жилых комплексах этого же района, так как с наводнениями в Маниле проблема, и другие районы больше подвержены затоплению. Один из комплексов оказался хоть и новее, но заметно дороже и находился прямо возле входа в ТРЦ. Почему-то у филиппинцев считалось выгодным расположением, жить в такой близости от торговых центров, и цена соответственно росла. Но мы посмотрели, что народу вокруг была тьма, еще попрошаек хватало, контингент был не очень. Это потому что недалеко начинались трущобы.
Другой жилой комплекс был дешевле по цене, но в нем отсутствовал бассейн. Вся внутрення инфраструктура также была попроще, зелени минимум. Охрана — пара человек на входе, это тоже не внушало доверия, ну и опять эта страсть филиппинцев выбирать места для постройки — прямо рядом находился рынок, макдональдс и еще ряд торговых заведений. А также популярная дорога в сторону аэропорта. Движение людей там было просто сумасшедшее.
Так или иначе, ни один из просмотренных вариантов не шел ни в какое сравнение с нашим резортом, и я поинтересовался возможностями приобретения жилья именно в нашем комплексе у представителя застройщика. Женщина-агент встретилась с нами в офисе, который находился там же на территории, рассказала о нескольких вариантах жилья, готового на продажу — это все была вторичка, но застройщик обязался провести предварительную проверку на наличие сломанных розеток, неработающих кранов итп и в случае покупки передать все в полностью исправном виде. Также нам предложили схему оплаты с рассрочкой. Можно было 20% оплатить в рассрочку в течение двух лет равными частями, остальную сумму — потом в виде банковского займа или наличкой.
Дело в том, что на Филиппинах очень распространено кредитование, и местные этим постоянно пользуются. Очень многие категории товаров покупаются в кредит. Как объяснили американцы, муж филиппинки при наличии любого подтвержденного дохода от $1000 в месяц, достаточно легко может получить банковское финансирование. На Филиппинах, в отличие от наших постсоветских стран, кредитование дается под гораздо более вменяемые проценты, всего 7-8% годовых, и я решил попробовать. Тем более, наш агент, Джоди, пообещала скидку и возможность выбора среди нескольких привлекательных вариантов. Как правило, квартиры разлетаются как горячие пирожки, и иногда приходится ждать по нескольку месяцев, пока в этом комплексе появится что-то подходящее как по цене, так и по другим параметрам. Не каждому подойдет студия в 20 квадратов, даже если это будет дешевле. На мои сомнения в том, можно ли будет сдавать эту квартиру во время отсутствия, Джоди вытащила внушительную связку ключей из сейфа: «Сэр, это ключи хозяев, которые сейчас заграницей. Я сдаю их жилье. Можете быть спокойны!»
Просмотр квартиры и оформление документов
Оставалась одна неделя до нашего отъезда, и мы решили посмотреть самый привлекательный вариант для нашей семьи — двухкомнатную квартиру в 56 квадратов стоимостью почти $60000. Агент встретила нас на улице, и мы пошли на просмотр. После нашей однокомнатной, где мы жили, квартира показалась ну очень большой! Ниша для кухни, место под стиральную машину, вход в туалет как с коридора, так и со спальни. Гостиная довольно просторная, и к тому же первый этаж, — я побаиваюсь высоты. Нам она понравилась и мы решили попробовать оформить все документы.
Часть процесса осмотра жилья и общения с агентом я снял на видео. Оно не самого высокого качества, но увидеть обзор, думаю, кому-то может быть интересно.
С агентом Джоди мы встретились в офисе через несколько дней. Для начала нужно было внести $500 reservation fee — это так называемый задаток. Он впоследствии учитывается в оплату жилья. Заполнили несколько формуляров. Квартиру иностранец имеет право приобретать в собственность в отличие от земли, поэтому основной собственник по документам это я. Жена будет подаваться на ипотечное кредитование, у нее был свой формуляр. Также я предоставил свой загранпаспорт, переведенные на английский документы о частном предпринимательстве в Украине и справку о движении по счету за предыдущий год, тоже в переводе на английский. Последний год я работал через биржу фриланса Upwork и обычный PDF отчет оттуда в виде годовых оборотов по заработкам вполне подошел.
На все про все ушло часа полтора времени. Дальше застройщик будет изучать наши документы и в течение месяца должен дать ответ. Это по той причине, что мы претендовали на оплату 20% стоимости частями в течение двух лет, и только потом остальные 80% суммы. В случае одобрения нужно было вносить первый платеж, так называемый spot downpayment, в размере 5%, дальше 15% частями. Оплата всей стоимости сразу наличными могла бы сэкономить процентов 5% от стоимости. Насколько я знаю, у большинства застройщиков такая политика, но у нас всей суммы на руках не было. Сейчас, во время пандемии, когда количество продаж снизилось, я вижу, что у филиппинских застройщиков стало появляться немало предложений, где вообще никаких первоначальных взносов платить не нужно. Если покупаешь жилье, особенно на уровне котлована, достаточно начинать оплачивать ежемесячные платежи, а после введения в эксплуатацию дома уже платить остальную сумму. Как правило это в соотношении 20%/80%. Но тогда спрос был больше, и подобных предложений не встречалось.
Заявление в случае оплаты жилья частями рассматривается от месяца до двух. Застройщик изучает нашу платежеспособность и готовит свои документы. У нас уже не было столько времени, и через неделю нужно было улетать в Украину. Но на самом деле это не проблема, сейчас многие иностранцы покупают жилье онлайн. Онлайн его смотрят через агента, онлайн заполняют все формы, имейлом отправляют скан своего паспорта, по почте получают договора. А в условиях пандемии, когда границы закрыты, другого способа нет вовсе. Мы тогда со спокойной душой улетели назад в ожидании решения.
Что было дальше
Где-то недели через четыре я по имейлу получил уведомление, что наше заявление рассмотрено и одобрено.
От нас ждали следующий шаг — оплату 5% spot downpayment в размере $3000. Агент Джоди поторапливала. Она нам уже нашла кандидатов на аренду жилья. Так как оно было пустое без мебели, арендная плата составляла всего $250 в месяц, но это было лучше, чем ничего. Мы могли покрыть большую часть от $350 ежемесячного взноса. Все заявки были оформлены еще на Филиппинах, нам лишь оставалось перечислить первый взнос на расчетный счет компании-застройщика. Но на этом этапе у меня произошли изменения в планах. Вернувшись в Украину, я непрестанно переосмысливал происходящее. Нет, я не передумал приезжать на Филиппины, и не отказался от мысли пожить там некоторое время. Более того, наверное и ближе к пенсии переезд туда станет больше, чем просто зимовкой на пару месяцев.
Но, анализируя ситуацию, постоянно возникали новые мысли о неувиденном и неизведанном. Филиппины большие, а мечта жить у моря не давала покоя. Не у того моря, где были раскрученные курорты с пляжами в стиле баунти, бесконечным потоком туристов, бурной жизнью и непомерными ценами. Постоянно читая блоги зарубежных экспатов, открывались и более спокойные и умеренные по ценам районы, представлявшие потенциальную перспективу как чисто курортной, так и столичной жизни. Манила — это большой город с развитой инфраструктурой, где есть и престижные школы, и хорошие больницы, и огромные торговые центры, но все это великолепие сочеталось и с рядом серьезных недостатков, таких как бесконечные пробки, шум, цены и собственно сам ритм жизни большого города. А вдруг там, в средненьких городках будет лучше? Блоггеры писали о Думагете — городе студентов и пенсионеров, о провинции Кавите — которая всего в часе езды от столицы, но находится на берегу моря, совсем другого качества, чем в Маниле. А еще есть будущая туристическая жемчужина Филиппин — Сан Фернандо Ла Унион. В общем, мест у моря с умеренными ценами и развитой инфраструктурой было достаточно. С болью в сердце я написал компании отказ от дальнейшего сотрудничества, расставшись с задатком, но сохранив при этом мобильность. В виде утешающей мысли, я убедился, что продажи жилья в этом комплексе происходили не только от лица застройщика. Часть квартир продавалсь и напрямую владельцами, при этом цены были самые разные и порой даже дешевле, чем от компании. Единственное, в таком случае покупка не могла осуществляться через банковский заем, но это даже к лучшему.
Таким образом, мы отложили вопрос с покупкой жилья до более ясного представления о том, где и что мы хотим приобрести.
Послесловие
Прошло уже больше двух лет. Во всю гремит коронакризис, границы с Филиппинами все еще закрыты, туризм просто умер. Жалею ли я, что тогда мы не купили эту квартиру? Наверное нет, хотя как для Манилы я все еще считаю этот жилой комплекс оптимальным по соотношению цена/качество. По ценам тоже не все понятно, можно ли было выиграть, инвестировав в данное жилье тогда. С одной стороны, сейчас заявляется, что недвижимость во всем мире дорожает рекордными с 2006 года темпами – по данным Knight Frank, средняя цена на жилье за 12 месяцев к концу марта 2021 года выросла на 7,6%.
С другой стороны, посмотрев аналитику с сайта по продаже жилья на Филиппинах, я не увидел на первый взгляд особых скачков ни в ту, ни в другую сторону. Получается, что с учетом небольшого укрепления курса филиппинского песо цена подросла совсем незначительно. Может быть, знаменитое филиппинское чудо временно замедлилось в виду пандемии и скоро начнет наверстывать свое.
Но таки цена подросла. Просмотрев живые объявления на другом сайте по продаже жилья на Филиппинах, я увидел, что средняя цена была заметно выше той, что просили два года назад. Мы покупали квартиру и изучали первоначальные цены в январе-марте 2019, а кривая на графике выше отображает период с конца 2019 г. и до нашего времени. Потом я нашел кривую роста цен с трендом аж от 2018 года, и на нем процесс роста виден более отчетливо.
Получается, что цены на жилье в Маниле все таки выросли даже с учетом пандемии, но потерял я или выиграл от своего отказа — еще большой вопрос. Мы бы выплатили 20% за 2 года без проблем, но дальше нужно было прилетать на Филиппины для оформления ипотеки либо оплачивать остаток наличными. Границы были закрыты. Я конечно мог прилететь как муж филиппинки, отбыть свой карантин и попытаться затем оформить ипотеку. Рискнули бы банки выдать кредит на основного плательщика-иностранца в новых условиях пандемии и кризиса, я не уверен. Наверное, решение все таки было правильное. В наш следующий приезд на Филиппины мы исследуем другие регионы у моря, и может там найдется что-то очень привлекательное как по цене, так и для наших потребностей. И окажется, что предыдущие небольшие потери выльются в большие будущие приобретения!
